[스크랩] 부동산 등기이전 개인이할때

혼자서 해보는 아파트 소유권이전 셀프등기

 

작성일자 2006-10-14

짠돌이카페 회원 여러분! 제 소개를 간략하게 하면 카페에 가입한지 2년정도 되는 회원으로서 “최고의 재테크는 절약이다”라는 카페 첫 화면의 글을 늘 가슴에 새기며 오늘도 즐짠하시는 회원님들을 생각하며 등기비용이 비싼 법무사 수수료를 절약해보고자 부동산 중개업소를 통해 매매계약후 아파트 소유권이전시 혼자서 해보는 “아파트 소유권이전 셀프등기” 방법에 대해 말씀드리고자 합니다.

흔히들 법무사를 통해서 소유권이전등기를 합니다만, 제가 알려드린 방법대로만 한다면 누구나 쉽고, 빠르게, 저렴한 비용으로 할 수 있습니다. 얼마 전 저희 부모님 명의의 아파트를 법무사를 통하지 않고 제가 셀프등기로 소유권이전등기를 하였기에 인터넷에서 셀프등기로 검색하여 참고한 내용에 제 경험을 첨가해 말씀드리겠습니다. 제가 주로 참고한 사이트는 인터넷 대법원 등기소(http://www.iros.go.kr)와 등기닷컴(http://www.deungki.com)입니다.

 

미리 말씀드리지만 내용이 조금 길고 처음에는 복잡한 말 같지만 두어 번 반복해서 숙지한다면 실제 등기시 “이거 별거 아니구나” 라고 말씀하실 것입니다. 왔다갔다 하는데 시간이 좀 걸려 그렇지 넉넉잡아 2시간 정도와 각종 세금 빼고 교통비 포함 실비 2만원이면 등기신청 가능합니다.

가장 많은 아파트 소유권이전등기는 크게 신규 입주 아파트와 기존 아파트로 나눌 수 있는데, 신규 입주 아파트의 경우 아파트가 준공되고 처음으로 하는 등기이기 때문에 시행사 앞으로 소유권보존등기가 먼저 이뤄집니다. 그 후 분양받은 사람 앞으로 소유권이전등기를 할 수 있는데, 기존 주택의 소유권이전등기보다 조금 더 번거롭고 시간이 오래 걸립니다.

보통 신규 입주 아파트 등기는 시행사나 입주자 동호회에서 추천하는 법무사들이 지정되는데, 지정 법무사들에게 위임할 경우 단체로 등기를 하기 때문에 비용도 저렴하고 사전점검이나 입주기간 동안 해당 아파트 관리사무소 등에 상주하여 서류를 위임받기 때문에 기분양자들의 번거로움을 피할 수 있습니다.

기존 아파트 소유권이전등기는 개별 사건으로 건건이 각각 진행되기 때문에 신규 입주 아파트 소유권이전등기 수수료보다 비쌀 수 있습니다. 따라서 등기 절차를 알고 직접 등기를 한다면 수수료를 아낄 수 있습니다.

# 기존 아파트 소유권이전등기절차

1. 매매계약 체결

개인대 개인간의 직거래보다는 안전한 공인중개사 사무소에서 계약서 3부를 작성하여 매도인, 매수인, 공인중개사가 각각 한 장씩 나눠 갖습니다. 계약서 날인은 꼭 인감도장으로 할 필요는 없고 막도장으로 해도 상관없습니다.

 

주의할 점은 매매계약서에 특약사항이 있으면 반드시 기재하고, 부동산 등기부등본의 소유자 확인 및 기타 권리관계 확인(가압류나 근저당 설정유무 등), 물건과 중개대상물확인ㆍ설명서의 내용이 일치하는지 확인해야 합니다.(이 부분 중요★★★)

2. 잔금지급과 등기필증(구 등기권리증) 및 기타서류 수령

잔금지급 시 대법원 인터넷등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr)에서 중개업자를 통해 등기부등본을 확인해봅니다. 잔금지급 전까지 혹시 다른 권리변동이 있을 수 있기 때문입니다.

관공서가 쉬는 토요일과 공휴일을 피해(이 부분 중요★★★) 평일에 잔금을 지급하면 등기를 신청할 수 있습니다. 부동산등기법 제28조에 의하면 등기는 등기권리자(매수인)와 등기의무자(매도인) 쌍방이 등기소에 출석하여 신청하여야 합니다만, 대리인이 신청할 수도 있습니다. 매도인이 등기소에 출석하지 않고 매수인만 출석하여 등기 신청을 하려면 매수인이 매도인의 대리인이 되므로 필요한 서류들을 잔금지급과 동시에 받아야 합니다. 잔급지급 후 서류를 받아도 되지만 그러면 두 번 걸음을 해야하므로 되도록 잔급지급 시 서류를 받도록 합니다.

-매수인이 매도인에게 받아야 할 서류(이 부분 중요★★★)

1) 등기필증(구 등기권리증): 등기필증은 등기소에서 교부하는 등기완료증명서로서 흔히 집문서라고 하는데, 해당주택의 지금까지 소유 및 등기와 관련된 문서들이 모아져 있습니다. 현재 매도인 명의로 등기되어 있는 등기권리증으로 매도인이 등기시 사용한 검인된 매매계약서를 의미합니다. (매매계약서에 등기필이라고 빨간 도장이 찍혀 있습니다) 소유권 이전에 꼭 필요한 서류이므로 매도인에게 반드시 받아야 합니다.

2) 매도인 인감도장이 찍힌 위임장: 대리행위를 하려면 매도인이 매수인에게 등기를 위임한다는, 즉, 그 권한을 증명하는 서면을 첨부해야 하므로 매도인의 인감도장이 찍힌 위임장을 받아야한다. 잔금 치를 때 미리 작성한 위임장에 매도인의 인감도장 날인을 받으시면 편리합니다. 위임장 양식은 인터넷 대법원등기소 - 우측 Quick Link - 신청서양식 - 첨부서면예시 - 위임장에서 다운받아 위임장 기재요령을 참고하여 작성하면 됩니다. 참고로 위임장 하단의 위임인은 매도인, 수임인은 매수인입니다.  

3) 매도인의 부동산매매용 인감증명서 1부: 매도인의 부동산매매용 인감증명서는 위임장에 찍힌 인감도장의 진위 여부를 확인하기 위해 등기신청서에 첨부해야 합니다. 주의할 점은 부동산 매수자란에 매수인의 성명, 주민등록번호, 주소가 기재되고 용도란에 부동산 매매용이라고 적힌 인감증명서이어야 하며 인감증명서는 6개월 이내 발급분만 사용 가능합니다.

4) 매도인 주민등록초본 1부: 소유권이전등기를 신청하는 경우 신청인의 주소를 증명하는 서면을 첨부해야 해서 보통 주민등록등본을 첨부하는데, 이전 주소가 나오도록 하기 위해 등본보다는 초본을 받는 것이 좋습니다. 이유는 소유권이전등기신청시 현재 부동산등기부등본에 기재되어 있는 소유자(매도인)의 주소 및 주민등록번호가 주민등록등본상의 것과 일치해야 신청이 가능합니다. 만약 일치하지 않는 경우, 변경된 내용을 소명 해야합니다. 주민등록초본은 전입내용이 모두 나오기 때문에 소명이 가능합니다. 발급시 주의할 점은 주민등록등(초)본은 3개월 이내 발급분만 사용 가능합니다.

2006년 1월 1일부터 부동산 실거래가 신고가 의무화되어 부동산 매매시 거래당사자 또는 부동산 중개업자는 계약체결일로부터 30일이내에 실제 거래가격을 시장, 군수, 구청장에게 개인대 개인간 직거래일경우 거래당사자 공동으로 신고해야 합니다.(내년 2007년부터 직거래시 거래당사자 단독으로도 신고 가능합니다) 시장, 군수, 구청장은 신고내용을 확인 후 신고필증을 교부하며 신고필증은 매매계약서에 검인을 갈음하게 됩니다. 즉 검인을 받은 것이나 다름없다는 얘깁니다.

따라서 개인대 개인간의 직거래가 아닌 부동산을 통한 거래시에 중개업자에게 신고필증을 꼭 받아 등기신청서 갑지에 거래신고일련번호와 거래가액을 기입한 후 등기신청시 매매계약서 원본, 신고필증을 등기필증(구 등기권리증) 앞면에 첨부하면 됩니다.

3. 구청업무 및 은행업무

등록세 납부 영수증(등록세영수필확인서)과 수입인지, 국민주택채권, 대법원 증지 등의 첨부서류들을 구비하기 위해 구청과 은행을 방문해야 합니다.

- 구청업무

1) 계약서 검인

부동산 중개업소를 통해 매매계약 시 실거래가 신고후 부동산거래계약신고필증을 교부해 주는데, 신교필증을 교부 받으면 매매계약서에 검인을 갈음하여 검인을 받지 않아도 됩니다. (이 부분 중요★★★)

 

참고로 분양권 매매와 증여, 판결, 신탁해지는 기존처럼 계약서 검인을 받으면 됩니다. 검인 받는 방법은 매매계약서 원본 1부, 복사본 2부, 총3부를 가지고 검인창구에 가면 검인(검인번호부여,청장직인날인)을 해서 원본만 돌려줍니다. 검인 받은 원본계약서는 등기신청 시 등기필증(구 등기권리증) 앞면에 첨부하면 됩니다. 검인 받은 원본 계약서가 등기 후 등기필증(구 등기권리증)이 되는 것입니다.

2) 토지대장(대지권등록분 포함), 건축물관리대장(전유부분만), 매수인 주민등록등(초)본 각1부씩 발급

이전에는 개별공시지가확인원도 첨부서류였으나, 지금은 토지대장에 같이 나오므로 따로 발급 받을 필요는 없습니다. 참고로 위 세가지 서류는 인터넷에서 무료로 발급도 가능한데 대한민국 전자정부(http://www.egov.go.kr)에서 출력 가능합니다.

3) 취ㆍ등록세 고지서 발급

시ㆍ군ㆍ구청 세무과에서 취ㆍ등록세 신고서를 작성한 다음 신고필증을 같이 접수하면 취ㆍ등록세 고지서를 발급해 줍니다. 신고필증은 다시 되돌려 줍니다.

- 은행업무-

1) 수입인지 구입

인지세법 제1조에 의하면 국내에서 재산에 관한 권리등의 창설ㆍ이전 또는 변경에 관한 계약서 기타 이를 증명하는 문서를 작성하는 자는 당해 문서를 작성할 때에 이 법에 의하여 당해 문서에 대한 인지세를 납부할 의무가 있습니다. 따라서 해당하는 금액만큼 수입인지를 구입하여 계약서에 붙여야 하는데 인지는 은행이나 농협, 우체국에서 구입할 수 있는데 보통 구청안에 출장소가 있으므로 구청에서 구입할 수 있습니다.

 * 부동산 소유권이전의 경우 구입하여야할 수입인지

기재 금액	세액
1천만원 초과 3천만원 이하	2만원
3천만원 초과 5천만원 이하	4만원
5천만원 초과 1억원 이하	7만원
1억원 초과 10억원 이하	15만원
10억원 초과	35만원

 

(단, 주의할 점은 인지세법 제6조에 의해 주택의 소유권이전의 경우 기재금액이 1억원 이하이면 비과세입니다. 이 부분 중요★★★)

2) 세금납부

취득세는 잔금치르고 30일이내 등록세는 잔금치르고 60일이내에 내면 되지만, 어차피 내야할 돈이므로 구청에서 발급 받은 취ㆍ등록세 고지서를 가지고 취ㆍ등록세를 납부하여야 하는데 납부는 시중 은행이나 우체국, 농협 등에 하면 되는데 구청안의 출장소에서도 납부 가능합니다. 납부한 등록세 영수증(등록세영수필통지서)은 나중에 등기신청시 신청서 을지 상단에 빈 여백에 붙이면 됩니다.

참고로 2006년 9월 1일부로 개인대 개인과 개인대 법인 취ㆍ등록세가 2.5%에서 2%로 인하 되었습니다. 교육세는 등록세의 20%이고, 농특세는 취득세의 20%인데 국민주택(전용면적 25.7평 이하)은 농특세 면제입니다. 자세한 계산은 등기닷컴의 상단메뉴중 등기비용 계산 - 소유권이전 - 매매에서 실거래가와 공동주택가격을 기입 후 확인할 수 있습니다.

3) 국민주택채권 매입

국민주택채권매입은 국민은행, 우리은행, 농협에서만 할 수 있습니다. 채권매입자는 5년 만기 후 일시에 원금과 이자를 상환 받는데, 채권매입 후 만기까지 보유하면 목돈이 들어가기 때문에 보통 채권을 보유하지 않고 매입 즉시 할인매각 합니다.

채권매입액 계산은 등기닷컴(http://www.deungki.com)의 채권매입액 계산에서 확인해 볼 수 있는데 정확한 국민주택채권 매입액을 계산하기 위해서는 등록세 납부 영수증(등록세영수필확인서)에 기재 되어있는 해당 건물의 기준금액(공동주택가격, 개별주택가격, 시가표준액)을 입력하셔야 합니다. 참고로 아파트(공동주택) 시가표준액은 국세청기준시가이며, 2006년 이후 공동주택 가격은 건설교통부  홈페이지 우측 메뉴 중 “2006년 공동주택 가격열람”에서 확인 할 수 있습니다.

참고로 첫째, 채권 매입액이 100만원이고 채권할인율이 10%라면 100*0.1=10만원이 채권할인가격입니다. 채권할인율은 매일 다르므로 등기신청 당일 해당 은행에서 확인하면 됩니다.

둘째, 단독소유가 아닌 공동명의의 경우 채권매입액 계산은 공동주택가격 1/2*채권할인율*2(공동명의이므로)로 단독소유일때보다 채권할인 가격이 조금 저렴합니다.

 

셋째, 채권을 매입즉시 매도를 할 경우 반드시 오후 3시 이전에 접수하여야 즉시 매도가 가능합니다. 오후 3시를 넘기면 매입은 가능하나 매도를 할 수 없으니 다음날 다시 가야하는 불편함을 초래합니다.

채권을 매입하면 매입 영수증이 교부되고 매입 영수증에는 발행번호가 있는데, 등기신청서 을지에 부동산별 국민주택채권매입금액, 채권매입총액, 발행번호를 기재하면 됩니다. 

4) 대법원 수입증지 구입

등기신청 수수료인 대법원 수입증지 9000원도 은행에서 국민주택채권 매입시 같이 구입합니다. 나중에 등기신청서 을지 하단에 붙이면 됩니다.

4. 등기신청서 작성

신청서 양식은 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 다운받아 사용할 수 있습니다.

대법원 인터넷등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr)-부동산등기(화면 좌측 중간)-정보마당-부동산등기개요-등기신청서양식-매매로인한소유권이전(구분건물)입니다.

다운 받은 신청서에는 작성법이 자세히 기재되어 있으므로 부동산에 계약시 받은 등기부등본을 보며 그대로 따라 작성하면 됩니다. 주의할 점을 열거한다면

첫째, 등기신청서 갑지에 등기의무자는 매도인(파는사람), 등기권리자는 매수인(사는사람)입니다.

둘째, 등기신청서 을지 상단에 부동산의 표시에 아파트(공동주택)의 경우는 “주택”이라고 쓰고, 부동산별 시가표준액과 국민주택채권매입금액을 표기합니다.

셋째, 매도인과 매수인이 함께 신청시 위 신청인란에 매도인과 매수인 이름을 쓰고 이름 옆에 도장으로 날인하고 전화번호를 적고, 매도인으로부터 위임받아 매수인이 대리로 등기신청시 (또는)위 대리인란에 매수인의 이름과 이름 옆에 도장으로 날인 후 전화번호 적으면 됩니다. (이 부분 중요★★★)

 

넷째, 혹시나 매도인이 잔금날 이전에 벌써 다른 곳으로 전입신고를 해버리는 경우가 있는데, 이 경우 위임장, 등기신청서의 매도인 주소란에 전입후 주소를 기입합니다. 또 매수인이 미리 전입신고하여 매수인과 매도인의 주소가 같아도 상관이 없습니다. (이 부분 중요★★★)

5. 등기신청 서류 배열(이 부분 중요★★★)

우선 작은 2묶음을 만들어 각각 철하고 철한 작은 2묶음을 다시 하나로 철합니다. 2묶음 모두 사용 용도가 다르기 때문에 모두 구비해야 합니다. 등기소에 인터넷, 복사기, 팩스, 스테플러, 가위, 풀 등이 있으니 무료로 활용하면 됩니다.

 

-등기소 보관용

1) 등기신청서 갑지

2) 등기신청서 을지(등록세 납부 영수증, 대법원 증지 붙임, 국민주택채권발행번호기재)

갑지 앞면을 접어 갑지 뒷면과 을지 앞면에 매수인 도장으로 간인(이 부분중요★★★)

3) 위임장(위임인란에 매도인의 인감도장 날인)

4) 매도인 인감증명서(부동산 매도용)

5) 매도인 주민등록초본

6) 매수인 주민등록등본

7) 토지대장(대지권등록분 포함)

8) 건축물관리대장(전유부분만)

9) 부동산거래계약신고필증 사본

-권리증 교부용

1) 등기신청서 부본(등기신청서 갑지와 을지의 사본)

2) 매매계약서 원본

3) 주택거래계약신고필증 원본(부동산 중개업소에서 받은 것)

4) 수입인지 부착용지 원본(A4용지에 수입인지를 붙인 것)

4) 등기필증(구 등기권리증)

 

참고로 첫째, 2006년 6월 1일부터 전산화되어 토지대장, 건축물관리대장 소관청 통지용인 신청서 부본(등기신청서 갑지와 을지의 사본)은 생략 되었습니다.

 

둘째, 주택거래신고필증의 경우 원본과 사본의 의미가 무의미한데, 부동산에서 인터넷으로 출력하여 주기 때문에 원본이나 사본이나 크게 의미가 없습니다.

 

6. 관할등기소에 등기신청

관할등기소는 등기할 권리의 목적인 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 동지원 또는 등기소입니다. 인터넷 대법원 등기소에서 우측메뉴 Quick Link - 등기소 검색에서 관할등기소 위치를 확인하면 됩니다. 접수전 서류를 점검해주는 등기민원창구 직원에게 확인을 부탁후 이상 없으면 접수하면 됩니다. 등기민원 창구는 빠진 서류나 잘못된 것이 있을 경우 정정해 주는 곳입니다. 등기소 방문시 반드시 도장과 신분증을 지참합니다.

 

참고로 매도인이 근저당이 설정되어 있어 근저당설정말소등기를 신청할 경우 해당 은행에 매수인과 매도인이 같이 가서 매도인 부담으로 근저당말소등기를 신청하고, 매수인이 소유권이전 등기신청을 같은 날 동시에 진행해도 상관이 없습니다.

 

7. 등기필증(구 등기권리증) 수령<SPAN style="FONT-WEIGHT: bold; FONT-SIZE: 10pt; COLOR: #000000; LINE-HEIGHT: 16pt; FONT-FAMILY: '바탕'; LETTER-SPACING: 0pt; TEXT

출처 : 부동산 등기이전 개인이할때

글쓴이 : 월영교 원글보기

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